论我国房屋买卖纠纷中的若干法律问题

论我国房屋买卖纠纷中的若干法律问题

  本文就房屋承租人的优先购买权问题和“一房二卖”问题进行了粗浅分析,以期推动相关立法的完善,建立一个稳定的房屋买卖市场。
  关键词房屋买卖 优先购买权 法律问题 完善
  
  近年来,随着我国房地产业的不断发展,由此而产生的房屋买卖纠纷也不断增多,房地产投诉占消费者投诉的比例一直居高不下。这类案件争执标的额一般较大,案情复杂多样,处理不当,就造成矛盾激化,影响社会稳定。鉴于篇幅所限,本文仅就房屋买卖纠纷中的几个常见法律问题作一粗浅探讨。
  一、房屋承租人的优先购买权问题
  (一)承租人优先购买权概述
  所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
  (二)承租人优先购买权的构成件
  1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止,则承租人不享有优先购买权。
  2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则,在同等条件下购买出租人的租赁物,而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物,在非与第三人同等条件下,承租人不享有优先购买权。
  3、承租人须在一定的期限内行使优先购买权。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内,优先购买权存续的时间条件以租赁期为准,租赁期满,承租人再无承租人的主体资格,承租人的优先购买权也随之消灭。
  4、承租人一般只能对特定的标的物行使优先购买权。所谓“特定的标的物”,即是指承租人承租的租赁物。特殊情况下,承租人的优先购买权也可以扩张及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。
  (三)房屋承租人优先均买权制度的完善
  1、明确“合理期限”和通知方式
  现行法律不但对合理期限规定不明确,而且出租人在出卖租赁物之前对承租人的通知方式也未明确。建议通过司法解释的形式加以明确和完善出租人出卖租赁房屋的,应在出卖之前的30天内书面通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,承租人在收到出租人书面通知之日起7日内不做出购买租赁房屋意思表示的,承租人丧失优先购买权。出租人侵害承租人优先购买权的,承租人不但可以请求法院确认出租人与第三人之间的合同无效,还可以请求法院确认承租人依与第三人同等条件形成的合同成立。
  2、明确“同等条件”的内涵
  第一,同等条件首先是指房屋买卖的价格同等.只有把承租人行使优先购买权严格界定在“同等价格”的前提下,才能在保障承租人优先购买权的同时,保护房屋出租人的利益,体现我国法律保护市场经济的原则。第二,“同等条件”中所言的价格应当以承租人与其他买受人欲购买房屋所出最高价格来确定,只有以出租人与其他买受人所出的最高价格来确定,才能保障出租人的利益最大化。第三,“同等条件”中所言的价格,应以一次性付款方式为标准,在一次付清款项的条件下,出卖人最大程度地避免了交易风险,以最快速度实现交易。
  二、“一房二卖”的法律问题分析
  (一)“一房二卖”的法律界定
  “一房二卖”是指出卖人在与先买受人签订房屋买卖合同后,在办理产权转移登记之前,又将房屋卖给第三人,并与第三人办理了房屋转移登记手续的行为。[1]如果一房二卖的行为都未办理房屋转移登记手续,由于债的平等性,可以由当事人选择与任何一方办理登记手续,完成产权转移,而对另一方给予赔偿,故不在本文探讨之列。
  (二)“一房二卖”的特点
  首先,从出卖方的主观上看,一房二卖时,出卖方对于先买受方之债权将因后一买卖关系之存在及履行而陷于给付不能,从而使先买受方受到损害的情形是明知的。
  其次,从后买受方的主观上看,后买受方对于双重买卖存在两种情形一是善意而为之,即不知有前买卖关系之存在而与出卖人实施了房屋交易行为,并办理了产权转移登记手续;二是恶意而为之,即明知有前买卖关系存在,却与出卖方恶意串通乘先买受方未经登记而抢先登记。
  第三,从买卖合同的件上看,买卖双方当事人均具有完全民事行为能力,意思表示真实一致,除出卖方与后买受方恶意串通外均不违反法律规定。
  第四,从是否履行房屋登记手续上看,先买受方因各种原因并未办理房屋登记手续,而后买受方均办理了房屋登记手续。
  (三)“一房二卖”纠纷解决的法律完善
  1、建立健全的预售登记制度
  在我国,有关预告登记在顺位保证和破产保护方面的作用,并不明显。因为我们在抵押登记等方面采取的并不是顺位固定主义,而是根据登记的时间先后确立的顺序先后主义。因此抵押权设定的时间顺序比预先确定顺位更为重。这样预告登记在顺位保证方面的作用就不明显。至于在破产保护方面的作用,现行立法对此尚未规定,因此也难以体现这方面的作用。从实践来看,预告登记的主功能还是在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。
  2、完善现行的产权登记制度
  第一,建立统一的产权登记机关。由于我国长期以来实行由多个行政机关负责对不同的不动产进行管理,由此形成了多个登记机关负责登记的现象,弊端甚多。因此建立统一的登记制度首先就是统一登记机关,并在此基础上建立统一的登记程序和制度。第二,建立实质审查制度。登记机关应对当事人提出申请的内容进行实质性审查,以确定登记内容的真实性。当然,为此,法律上还应赋予登记机关一定的调查职权,如果登记机关有足够理由认为权属存在争议或者内容失实的,可以不予办理登记。
  三、结语
  房地产对社会发展的作用大、分量重,关系到公民安居乐业、城市形象、投资环境和政治、社会和谐稳定。因此,房屋买卖纠纷中所体现出的法律问题都应该引起关注,期本文能起到些许抛砖引玉之用。
  参考文献
  [1] 金俭房地产法研究[M].北京科学出版社,2004